area-scan

지역 시세 스캔 (/area-scan)

$ARGUMENTS 를 아래 규칙으로 해석해 deal-locator MCP 의 area_scan 도구를 호출하고, 그 결과를 중개 실무 규칙에 맞게 정리해 답한다.

1) 인자 해석

• 첫 토큰(들) = 지역 — 구(강남구·강남)면 구 모드, 동(군자동·성수동1가)이면 동 모드다. 그대로 area 에 넘기면 도구가 알아서 가른다. 광진구 군자동처럼 둘 다 있으면 동 모드. 동만 주면 엔진이 구를 역추적하므로, 결과의 area.gu 로 어느 구로 잡혔는지 확인해 사용자에게 알린다.
• 숫자 2개 = 연면적 평당가 밴드(억/평) → min_eok_per_pyeong, max_eok_per_pyeong. 하나만 있으면 방향에 맞춰(이상/이하) 한쪽만 채우고 다른 쪽은 0.
• N개월 / 최근 N = months. 지정 없으면 12개월로 호출한다. 24개월은 범위가 넓어 '요즘 시세'가 흐려진다 — 표본이 모자라면(통건물 n<10) 그때 24개월로 늘려 다시 부르고, 기간을 늘렸다는 사실을 밝힌다.
• ○○길·○○로 같은 도로명 = road_contains.
• 밴드가 없으면 min/max 를 생략(0) — 이게 동 전체 시세를 보는 기본 모드다.

예시:

• /area-scan 강남구 → area_scan(area="강남구", months=12) — 구 모드
• /area-scan 군자동 → area_scan(area="군자동", months=12)
• /area-scan 성수동1가 4.5 5.5 → min_eok_per_pyeong=4.5, max_eok_per_pyeong=5.5
• /area-scan 군자동 연무장길 → road_contains="연무장길"

2) 답변 규칙 (반드시 지킬 것)

1. 동 시세 요약 한 줄은 생략 불가다. 거래 목록(표)만 그리고 끝내지 마라. 사용자가 가격대·도로명으로 물었든 목록을 요청했든, 표보다 먼저 stats 요약 줄이 나와야 한다. 표에 보이는 몇 건은 limit 에 잘린 일부이고, 그걸 눈으로 훑어 시세를 가늠하면 틀린다(coverage.truncated 가 그 잘린 건수다).

2. "이 동 시세 / 평당가"를 물으면 stats 로 답한다. deals 로 평균을 내지 마라.

   • stats 는 가격대·도로명 필터와 무관하게 표제부 역매칭 이전의 국토부 원본 실거래(상업업무용, 해제·산출불가 제외)로 산출한 전수라 편향이 없다.
   • deals 는 필터를 통과한 개별 거래 목록일 뿐이다 — 이걸 평균 내면 표본이 줄어 왜곡된다.
   • 연면적 평단가 = stats.gross(평균 mean·중앙 median·흔한구간 p25~p75). 대지 평단가 = stats.land.

3. 이 MCP 는 통건물만 취급한다 — 모든 값이 통건물 기준이다. 국토부 원본의 유형 컬럼이 둘로 갈리고, 도구가 집합을 응답 전 단계에서 제외한다.

   • 집합(구분상가) = 건물 한 칸 거래. 취급하지 않는다. 제외 건수는 coverage.jiphap_excluded 에 담긴다.
   • 일반(통건물) = 꼬마빌딩·사옥 등 한 채 통거래. 이것만 남는다.

   따라서 stats.gross(연면적 평단가)도 stats.land(대지 평단가)도 전부 통건물 시세다. "○○동 상가 한 칸 얼마"에는 이 도구로 답하지 마라 — 취급 범위 밖이니 "이 도구는 통건물만 다룬다"고 밝히고 답을 지어내지 않는다.

   • 통건물 대표값은 stats.land(대지 평단가) 다. 중개 실무에서 통건물 가격은 대지 평단가로 말한다. stats.gross 는 보조로 덧붙인다.
   • coverage.jiphap_excluded 가 크다고 해서 표본이 부실한 게 아니다. 취급 범위를 벗어난 거래를 뺀 것이니, 필요하면 "구분상가 N건은 취급 범위 밖이라 제외" 정도로만 한 번 언급한다.